“商改住”风潮下 嘉里建设为“武汉嘉里中心”减压

发布时间：2025-04-05 07:48:30 来源：智慧新闻网 作者：云雾

观点网 今年以来，商业地产过剩的武汉积极通过“商改住”推动存量土地盘活。各大开发商跃跃欲试，嘉里建设也迎来契机，跟当地政府谈到了更有利的开发条件。籍此机会，多年来似乎陷入停滞的嘉里汉正街商业项目——“武汉嘉里中心”以一种全新的方式再次起程。嘉里入局值得注意的是“武汉嘉里中心”应并非被官方认定的案名。在嘉里建设业绩报告中，该项目是以“武汉综合用途发展项目”的身份出现。“嘉里中心”则是嘉里建设旗下高端城市综合体产品线。目前已建成的嘉里中心分布于北京、上海、深圳、香港、天津、沈阳等核心城市的核心商圈，例如位于上海南京西路静安寺附近的上海嘉里中心。“武汉嘉里中心”的名称，大概是市场对嘉里建设，能改变武汉商业格局和城市面貌的热切期盼之表现。据了解，嘉里建设或最早在2013年便对落地武汉产生兴趣，同年传与武汉市政府达成初步协议，拟在江汉区兴建大型地标性建筑。到2017年10月31日，嘉里建设在一场座谈会上相中汉正街相关地块。武汉政府亦明确表示欢迎嘉里建设参与汉正街业态塑造和商业品牌打造，推动有形汉正街和无形汉正街双提升。一年后2018年9月20日，嘉里建设毫无意外以64.25亿元底价摘牌p（2018）090编号土地，即汉正街天街片48、49号地块，楼面价14655元/平方米。资料显示，该地块土地面积6.47万平方米，含A/B地块，其中：A地块内将兴建中学，中学地上建筑面积不小于2.32万平方米。B1地块内兴建住宅，地上居住建筑面积不大于14.9万平方米，B2为被一分为二的商业/商务地块，地块内商业服务业设施建筑面积不大于25.1万平方米，地下商业建筑面积不大于1.5万平方米。p（2018）090编号地块属于汉正街中央服务区规划核心区位置，在“汉正天街”范围内。嘉里建设表示，将在地块上打造集办公、商业、住宅及教育为一体的大型综合项目。项目于2020年12月30日举办开工仪式，定位为国际高端城市综合体，是江汉区的重点项目之一。目前，学校已经建好，住宅定案“武汉·江城府”，基本已完成封顶。按照嘉里建设2023年年度业绩报告，项目住宅部分建筑面积261.32万平方呎，约29.04万平方米，项目进度为“住宅幕墙安装及内部装修工程进行中”，预计2025年起落成。而办公楼部分建筑面积131.82万平方呎，约14.65平方米；零售商业部分建筑面积45.1万平方呎，约5.01万平方米。而商业部分的落成年份指示为2030年，换句话说是拿地的12年后。更有利的条件可见嘉里建设对“武汉综合用途发展项目”商业部分的推进并不算顺利。作为一个以办公楼为主的商办综合体，“武汉嘉里中心”面临的问题是武汉过剩的商业地产市场，尤其是办公楼。根据高力国际截至2024年上半年数据，武汉全市甲级写字楼市场存量295.1万平方米。市场需求表现低迷，预计全年净吸纳量仅4万平方米，但预计2024-2026年期间，武汉还将有近111万平方米的供应入市。数据显示，截至上半年，武汉全市甲级写字楼空置率达到33.5%。而来自第一太平戴维斯的数据，截至2024年第三季度，武汉全市甲级写字楼存量升至295.5万平方米。截至季末，武汉甲级写字楼平均空置率录得38.5%，虽然已同比下滑1.8个百分点，但仍十分高企。仲量联行的最新报告也显示，截至9月底，武汉甲级办公楼市场存量为316.4万平方米，空置率录得37.7%。市场过剩，是否要开发建设更多商业楼宇成为了问题。随着“商改住”政策的持续推进，嘉里建设相信与当地政府达成改规协议。首先，嘉里建设于2024年12月，向武汉市土地整理储备中心退回p（2018）090编号B2地块土地使用权，武汉市土地整理储备中心以现金支付总补偿金额37.94亿元。后续12月18日，武汉市江汉区自然资源和城乡建设局发布了武汉市主城区A050513、A050514管理单元局部用地控制性详细规划导则修改公示，涉及天街片一期B2地块及三期和平里地块。天街片一期B2地块，即为上述“武汉综合用途发展项目”商业部分地块，三期和平里地块与天街片一期B2地块相隔不远，位于长江汉江交汇处河岸边，汉口龙王庙旁。按照规划，天街片一期B2地块由商业用地、商务用地、公园绿地调整为居住用地、公园绿地；天街片三期和平里由商务用地、公园绿地调整为商务用地、居住用地、公园绿地；同时，大兴路北侧商办地块也由商业用地调整为居住用地、小学用地。具体而言，调整后相关地块居住用地增加5.30万平方米，公共管理与公共服务设施用地增加0.60万平方米，绿地与广场用地增加0.03万平方米；商业服务业设施用地减少5.65万平方米，道路与交通设施用地减少0.28万平方米。规划调整后，上述两幅地块组合成P(2024)218号地块，于12月26日挂牌拍卖，并无意外地由嘉里建设拿下，总成交价约28.94亿元。即嘉里几乎原价购回了天街片一期B2地块，并斥资约11亿元额外获得和平里A地块。嘉里建设为“武汉综合用途发展项目”建筑面积25.95万平方米的商业部分地块，置换为包含楼面面积13万平方米住宅及楼面面积4000平方米商业用途的天街片一期B2地块，以及包含4.3万平方米住宅、楼面面积11.3万平方米用作办公室、商业及其他综合用途的和平里A地块。换句话说，嘉里建设为“武汉嘉里中心”一口气实现扩容、减压，增加住宅面积；商办、商业用途面积缩减的同时，也将迁址获得了更好的位于江岸边的位置，或许办公楼和零售商业的比例也将变得更平衡。“商改住”风潮受商业地产过剩困扰的开发商并不止嘉里建设一家。同样位于汉正天街片区的复星集团旗下的复星外滩中心项目。据了解，该项目分为A1、A2、A3（汉正街东片）和东片扩大片共同开发，总投资额高达 170 亿元，原计划开发为包含一座达400米超高层塔楼，集商业、办公、酒店、居住等多功能于一体，被认为是武汉有史以来单体投资额最大的城市综合体项目。今年复星外滩中心率先推进了“商改住”。按照调整规划，除了本身为居住用地的东片扩大片用地，A1地块地标建筑高度由不低于400米调整为控制在365米；A2地块从商业调整为居住，计容建筑面积11.14万平方米；A3地块从商住混合调整为居住商业混合用地，住宅计容面积增加了4.14万平方米。除此之外，今年以来武汉已陆续推进十余宗“商改住”地块，部分地块也已由原开发商重新摘得。据不完全统计，受到关注的项目包括：武昌区保利维塔地块，原方案包含2栋5A甲级写字楼，总建筑面积约10万平方米，商改住后，总建面调整至7.83万平方米，包含2.48万平方米的住宅和不大于5.35万平方米的商业服务业用途建筑，地块目前已由保利重新拿回。位于武汉汉阳四新方岛的金茂项目A3地块，原规划为高星级酒店，改规后调整为居住用地，土地面积1.37万平方米。位于武昌区滨江商务核心区的长江中心B2地块，此前规划建筑面积约14万平方米，包含一栋高约302米的超高层办公楼，改规后体量调整为建筑面积6.5万平方米，土地用途包括住宅、公共服务。位于汉阳滨江商务区的卓越大江商业地块，原规划为土地面积2.93万平方米的商业用地、19平方米二类居住用地、4200平方米防护绿地，调整为2.48万平方米二类居住用地、6400平方米商业用地、4200平方米防护绿地。位于光谷的中建大公馆项目四期东侧的零售商业用地，据悉正在评估调规，调整为居住、商业、教育、文化混合用地。位于杨春湖高铁商务区的华侨城欢乐天际商业地块，原计划建设成为“商办为主、住宅为辅的”的集高端产业聚集的地铁上盖TOD项目。地块改规后调整为“住宅为主、商办为辅”，土地面积7.02万平方米，其中居住用地5.73万平方米、商业服务业设施用地8804平方米、绿地与广场用地4142平方米，建筑面积31.43万平方米，其中居住建筑不大于25.86万平方米、商务不大于5万平方米、商业不大于5700平方米，地块目前已由华侨城重新拿回。青山滨江商务区的“双子塔”地块，原规划建设超200米的标志性地标办公楼项目，“商改住”后将原地块内商务、商业用地性质调整为二类居住用地。目前重新挂牌，已由武汉交投重新拿回。江岸区中美大都会二期地块，从土地面积10.6万平方米零售商业用地变更为土地面积10.6万平方米零售商业用地变更为8.76万平方米二类居住用地、1.64万平方米商业服务业设施用地、0.2万平方米公园绿地。持续推进“商改住”有利于改变武汉目前商业地产市场过剩，规划饱和的现状。除上述商办市场情况后，据第一太平戴维斯数据，截至今年第三季度，随着武汉SKP与汉街万达广场开业，武汉全市零售物业总存量也上升至852.9万平方米，包括共4座重奢商场。武汉“商改住”之路可能还要持续走下去。

特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

相关文章